Prix et tendances du marché immobilier à Berlin pour 2019

Situation globale et prévisions pour 2019.

Prix du marché immobilier berlinois pour 2019

Les prix du marché immobilier de Berlin sont en augmentation constante. Chaque année de nouvelles personnes s’installent dans la capitale allemande, séduits par son équilibre idéal d’économie, de politique et de qualité de vie. La pression et la demande sont fortes et l’offre existante ne parvient pas à y répondre. Bien que la construction de nouveaux projets (Neubau) se multiplient ; des initiatives du secteur public et du secteur privé, le rapport entre l’offre et la demande demeure fortement disproportionnel. En conséquence, l’ensemble des prix (des biens et des loyers) augmentent.

En moyenne, le prix d’un appartement individuel s’élève à environ 3.706 euro par mètre carré (+12,7% par rapport à 2017). Mais, du fait de l’important potentiel décelé à Berlin, les investisseurs s’intéressent également aux immeubles. Le prix moyen d’un immeuble à la vente est d’environ 2.621 euro par mètre carré (+16,4% par rapport à 2017).

Si ces chiffres paraissent importants en raison de leur brutale augmentation, les prix de la capitale allemande reste toutefois extrêmement bas en comparaison aux autres métropoles européennes. Les investisseurs internationaux espèrent donc une poursuite de ces prix à la hausse. En effet, selon la Wirtschafts Woche, leur part en terme de volume de transaction a augmenté de 27%. L’acquisition de l’équivalent de 3.700 appartements par un fond de pension de retraite danois témoigne de la confiance des investisseurs dans le marché immobilier berlinois.

Conscient de la brutale augmentation du marché immobilier, les investisseurs ont changé de stratégie. La tendance auparavant au « buy and sell » semble avoir été délaissée au profit du « buy and hold« . Elle s’est manifestée dès le premier quart de 2018, alors que 12% de logements individuels de moins ont été vendus par rapport à 2017 (Berliner Zeitung). La Speckgürtel, ceinture périphérique de la ville et les arrondissements moins attractifs de Berlin ont été les premiers à ressentir ce revirement de situation.

D’autre part, ces évolutions se sont ressentis dans les prix. Dans certains quartiers de la ville, la fourchette la plus basse (moins de 2.000 euros par mètre carré) ne compte quasiment plus de logements. Actuellement, la fourchette la plus importante est celle comprenant les prix entre 2.000 et 4.000 euros par mètre carré. En outre, celle entre 4.000 et 6.000 euros par mètre carré est actuellement en pleine expansion. Finalement, celle au-dessus de 6.000 euros par mètre carré reste en dessous de 10%.

Malgré ses variations de prix, la présence de biens abordables dans tous les quartiers de la ville est encore vraie. L’augmentation des loyers de 6,50 euros pour les ménages les plus modestes ou loués à faibles revenus concerne moins d’un tiers des appartements berlinois. Les biens ayant des désavantages (emplacement, conditions environnementales ou état) sont également concernés.

Sources : Hyp Wohnmarktreport, 2018

Immigration net cumulée à Berlin

2012 50000pers
2013 96000pers
2014 144000pers
2015 194000pers
2016 250000pers
2017 289000pers

Livraison nette de construction cum.

2012 5000pers
2013 12000pers
2014 21000pers
2015 32000pers
2016 45000pers
2017 61000pers

Source: Amt für Statistik Berlin Brandenburg

Outre les prix 2019 des biens et locations sur le marché immobilier à Berlin, vous trouverez également des informations sur les évolutions politiques et économiques de la ville. Toute l’équipe d’Investir-en-Allemagne se tient à votre disposition pour vous accompagner et vous renseigner dans votre investissement.

Situation générale du marché immobilier berlinois pour 2019

Prix moyen par mètre carré – Vente (2018)

3.706 €

Appartements individuels (+12,6%)

9.89 €

Loyer moyen / mètre carré (+8,8%)

2.621 €

Immeubles (+16,4%)

L’étude de la situation globale du marché immobilier actuel à Berlin révèle une augmentation des prix pour tous les types de biens immobiliers. Les équipement et l’emplacement du bien sont des facteurs décisifs pour établir la valeur d’un bien, et ce devant la surface en tant que telle.

Concernant le parc immobilier déjà en place, les prix reposent sur des critères tels que l’environnement, la qualité du bien, la date de construction et la taille. Selon Focus, en 2017, la surface moyenne des logements berlinois était de 70,4 mètres carrés. Bien qu’en moyenne supérieure de 10 mètres carrés surface par rapport aux Altbau (constituant 16% des biens berlinois selon Zensus, 2011), la surface des nouvelles constructions (Neubau) demeure généralement inférieure à 100 mètres carrés. A Berlin, 50% des ménages privés sont des individus célibataires (berlin.de).

Berlin comporte près de 1,9 millions d’appartements, dont 1,6 millions sont loués (Statistik Berlin Brandenburg). Bien qu’ils provoquent des complexités au moment de la construction, nombreux sont les immeubles transformés en copropriétés. Ainsi, le nombre d’immeubles disponible à la vente a encore diminué. Leur prix ont été augmenté de plus de 16,4% par mètre carré (BerlinHyp, Wohnmarktberich).

Dans un appartement berlinois standard, le loyer moyen au second quart de 2018 était de 9,33 euros par mètre carré (F+B), contre 8,57 euros par mètre carré en 2017. La plus importante hausse a été enregistrée dans les quartiers prisés de Neukölln et de Marzahn-Hellersdorf, et des hausses ont également été enregistrées à Friedrichshain-Kreuzberg. Alors qu’auparavant l’achat d’un appartement vacant était plus cher qu’un bien occupé, ce principe est désormais fortement contesté dans les faits. L’investissement locatif reste tout de même un investissement recherché – quand la rentabilité est de mise.

Une nouvelle tendance a été observée concernant la mise en location de biens meublés. Elle s’adresse tout particulièrement aux nombreux étudiants internationaux et professionnels issus du monde digital, à la recherche de solution pour un déplacement temporaire dans la métropole allemande.

Les propriétés individuelles, tout particulièrement recherchés à l’extérieur du Ring berlinois, atteignent à leur tour des sommets. Dans le quartier prisé de Grünewald, une villa a été vendue pour 6,6 millions d’euros. Le prix des maisons dans les quartiers demandés évolue entre 500.000 et 2,5 millions d’euros pour les biens déjà construits et entre 600.000 et 3,5 millions d’euros pour les Neubau (Bellevue).

Une augmentation générale de l’ensemble des prix est attendue pour 2019, et un regard particulier sera lancé pour les immeubles et les biens en location meublée, mais également pour les propriétés individuelles non construites, véritables cibles d’investisseurs internationaux.

Etude par quartier berlinois (2019)

Loyer moyen en euro par mètre carré (nouvelles locations)Prix moyen d’achat pour les appartements individuels en euro par mètre carréPrix moyen d’achat pour les immeubles en euro par mètre carré
Charlottenburg-Wilmersdorf11,234.1113.385
Friedrichshain-Kreuzberg11,904.3593.323
Lichtenberg9,103.4742.184
Marzahn-Hellersdorf7,342.4422.192
Mitte11,834.6882.667
Neukölln9,833.3142.738
Pankow10,063.8742.686
Reinickendorf8,622.4252.509
Steglitz-Zehlendorf9,803.6491.943
Spandau7,952.1852.348
Tempelhof-Schönefeld9,703.5142.776
Treptow-Köpenick8,982.7802.441

Source: “BerlinHyp” Wohnmarktreport 2018

A Berlin, l’emplacement a un impact décisif sur le prix d’un bien. Cependant, les clichés sur le marché immobilier à Berlin ne se vérifient pas tous. A Prenzlauer Berg ou à Mitte, parmi les quartiers les plus demandés, vous trouverez des biens abordables et des ménages à faible pouvoir d’achat.

L’architecture en tant que tel n’a pas de réel impact sur l’augmentation générale des prix ; stucs d’appartements Altbau, courbes futuristes ou baies vitrées chez les Neubau, tous sont soumis à la flambée des prix de l’immobilier. Celle-ci aurait débutée entre 2016 et 2017 avec une hausse de 20,5 % (The Guardian) dans les quartiers de Neukölln et Marzahn-Hellersdorf. Puis, viennent les quartiers de Charlottenburg-Wilmersdorf (prix moyen de 2.854 euros par mètre carré à l’achat) et de Steglitz-Zehlendorf (Hyp Wohnmarktreport).

L’évolution des loyers est comparable dans le quartier de Friedrichshain-Kreuzberg, dont les prix d’achat tournent autour de 5.000 euros par mètre carré. Il est suivi par les quartiers de Moabit et Kreuzberg. Spandau, Reinickendorf, Tegel et Hellersdorf comptent parmi les prix les plus abordables, bien que les prix de loyers augmentent dans les quartiers de Spandau et Tempelhof-Schöneberg (Hyp Wohnmarktreport). En effet, ces arrondissement sont extrêmement attractifs pour les nouveaux venus.

Le prix moyen d’achat des appartements individuels est de 4.688 euros par mètre carré dans le quartier de Mitte. Centraux, pourvus de l’ensemble des facilités et avec un standard de vie élevé, ils attirent des investisseurs avec d’importants capitaux. Enfin, les logements individuels sur la Speckgürtel, périphérie de Berlin, offrent avantages et équipements.

Étude des évolutions politiques et conséquences sur le marché immobilier de Berlin

Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, de nombreux immeubles berlinois sont aujourd’hui transformés en co-propriétés. En outre, des « zones de protection » („Milieuschutzgebiet“) permettent désormais de soumettre les transformations d’appartements de location à appartements d’habitation à l’approbation de l’arrondissement dans lequel se situe ce dernier. Il existe 46 zones sous protection à ce jour. Elles concernent 750.000 habitants, 13 se trouvent à Pankow et 9 dans l’arrondissement Friedrichshain-Kreuzberg. D’ici le milieu de l’année 2019, 13 nouvelles zones sont appelées à voir le jour. Elles se situeront entre autre à Mitte, Tempelhof-Schöneberg et Reinickendorf.

Un projet de loi visant l’ajustement locatif („Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG“) a été adopté le 05.09.2018 par le Cabinet fédéral. Il concerne les règles concernant sur la fixation du montant du loyer en début de période louée et aura d’importantes conséquences sur le marché immobilier berlinois.

Dans l’objectif de réguler ce marché en ébullition, le frein au loyer (Mietpreisbremse“) a pour but d’obliger les bailleurs à informer le locataire, en amont de la signature du contrat de location, des loyers précédants de l’appartement. Après quoi, le bailleur aura la possibilité de proposer un loyer (conformément à la réglementation en vigueur : § 556e Abs. 1 BGB), inférieur au frein au loyer imposé. L’augmentation du loyer doit être expliquée par le bailleur.

Si ces informations ne sont pas fournies, le locataire a la possibilité de réclamer un loyer inférieur à ceux autorisés par le frein aux loyers. Il correspond à un maximum de 10 % supérieur à des logements situés dans des environnements comparables. En cas d’exceptions, et dans le cadre imposé par les textes de lois, les conditions doivent être remplies afin de ne pas se placer en défaut. La procédure du dépôt de plainte des locataires sera également simplifiée.

En cas de transformations dans l’appartement, le projet de loi  impose  des règles protégeant le locataire d’une potentielle expulsion et protège les coûts engagés. Le prix des modernisations ne pourra être transféré à un montant supérieur à 8% sur le loyer. Cela concerne tout particulièrement les emplacements avec des logements abordables. Ce montant s’élevait auparavant à 11%. La procédure de calcul de ces coûts sera également simplifiée. Le montant s’élève à 3 euros par mètre carré pour des modernisations inférieures à 6 ans. Les modernisations extérieures (Herausmodernisieren“) doivent imposer les directives administratives. Effectif à partir du 01.01.2019, le projet de loi peut encore subir des modifications.

Croissance économique à Berlin en 2019

La métropole de Berlin-Brandenburg a une économie forte et peut s’appuyer sur l’équilibre des deux zones qui la composent. En 2018, le taux de chômage y est de 7,9 % (Berliner Zeitung, Stand Juni 2018). Il poursuit sa descente, entamée en 2005. Au contraire, les revenus moyens des ménages augmentent. En outre, les aéroports berlinois qui participent à sa conception en tant que ville monde et la présence de grandes entreprises attirent chaque année de nouvelles personnes. Celles-ci participent à l’augmentation du PIB („Bruttoinlandsprodukt“), qui augementent de +1,5 % chaque année (Prognos AG).

Les évolutions positives et l’attractivité de la ville encourage des évolutions dynamiques du marché de l’investissement. Berlin est recherchée pour ses espaces de travail attractifs et des emplacements enviés. La demande pour des locaux de travail est également extrêmement haute. L’économie poursuivant sa solide voie, l’immobilier profitera certainement de ces répercussions positives.

Evolution du chômage

Evolution chômage - Prix et tendances Berlin 2019

Tendances du marché immobilier Berlin pour 2019

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