Prix et tendances du marché immobilier à Berlin pour 2019

Situation générale du marché immobilier berlinois pour 2019

Prix moyen par mètre carré – Vente (2018)

3.706 €

Appartements individuels (+12,6%)

9.89 €

Loyer moyen / mètre carré (+8,8%)

2.621 €

Immeubles (+16,4%)

L’étude de la situation globale du marché immobilier actuel à Berlin révèle une augmentation des prix pour tous les types de biens immobiliers. Les équipement et l’emplacement du bien sont des facteurs décisifs pour établir la valeur d’un bien, et ce devant la surface en tant que telle.

Concernant le parc immobilier déjà en place, les prix reposent sur des critères tels que l’environnement, la qualité du bien, la date de construction et la taille. Selon Focus, en 2017, la surface moyenne des logements berlinois était de 70,4 mètres carrés. Bien qu’en moyenne supérieure de 10 mètres carrés surface par rapport aux Altbau (constituant 16% des biens berlinois selon Zensus, 2011), la surface des nouvelles constructions (Neubau) demeure généralement inférieure à 100 mètres carrés. A Berlin, 50% des ménages privés sont des individus célibataires (berlin.de).

Berlin comporte près de 1,9 millions d’appartements, dont 1,6 millions sont loués (Statistik Berlin Brandenburg). Bien qu’ils provoquent des complexités au moment de la construction, nombreux sont les immeubles transformés en copropriétés. Ainsi, le nombre d’immeubles disponible à la vente a encore diminué. Leur prix ont été augmenté de plus de 16,4% par mètre carré (BerlinHyp, Wohnmarktberich).

Dans un appartement berlinois standard, le loyer moyen au second quart de 2018 était de 9,33 euros par mètre carré (F+B), contre 8,57 euros par mètre carré en 2017. La plus importante hausse a été enregistrée dans les quartiers prisés de Neukölln et de Marzahn-Hellersdorf, et des hausses ont également été enregistrées à Friedrichshain-Kreuzberg. Alors qu’auparavant l’achat d’un appartement vacant était plus cher qu’un bien occupé, ce principe est désormais fortement contesté dans les faits. L’investissement locatif reste tout de même un investissement recherché – quand la rentabilité est de mise.

Une nouvelle tendance a été observée concernant la mise en location de biens meublés. Elle s’adresse tout particulièrement aux nombreux étudiants internationaux et professionnels issus du monde digital, à la recherche de solution pour un déplacement temporaire dans la métropole allemande.

Les propriétés individuelles, tout particulièrement recherchés à l’extérieur du Ring berlinois, atteignent à leur tour des sommets. Dans le quartier prisé de Grünewald, une villa a été vendue pour 6,6 millions d’euros. Le prix des maisons dans les quartiers demandés évolue entre 500.000 et 2,5 millions d’euros pour les biens déjà construits et entre 600.000 et 3,5 millions d’euros pour les Neubau (Bellevue).

Une augmentation générale de l’ensemble des prix est attendue pour 2019, et un regard particulier sera lancé pour les immeubles et les biens en location meublée, mais également pour les propriétés individuelles non construites, véritables cibles d’investisseurs internationaux.

Etude par quartier berlinois (2019)

A Berlin, l’emplacement a un impact décisif sur le prix d’un bien. Cependant, les clichés sur le marché immobilier à Berlin ne se vérifient pas tous. A Prenzlauer Berg ou à Mitte, parmi les quartiers les plus demandés, vous trouverez des biens abordables et des ménages à faible pouvoir d’achat.

L’architecture en tant que tel n’a pas de réel impact sur l’augmentation générale des prix ; stucs d’appartements Altbau, courbes futuristes ou baies vitrées chez les Neubau, tous sont soumis à la flambée des prix de l’immobilier. Celle-ci aurait débutée entre 2016 et 2017 avec une hausse de 20,5 % (The Guardian) dans les quartiers de Neukölln et Marzahn-Hellersdorf. Puis, viennent les quartiers de Charlottenburg-Wilmersdorf (prix moyen de 2.854 euros par mètre carré à l’achat) et de Steglitz-Zehlendorf (Hyp Wohnmarktreport).

L’évolution des loyers est comparable dans le quartier de Friedrichshain-Kreuzberg, dont les prix d’achat tournent autour de 5.000 euros par mètre carré. Il est suivi par les quartiers de Moabit et Kreuzberg. Spandau, Reinickendorf, Tegel et Hellersdorf comptent parmi les prix les plus abordables, bien que les prix de loyers augmentent dans les quartiers de Spandau et Tempelhof-Schöneberg (Hyp Wohnmarktreport). En effet, ces arrondissement sont extrêmement attractifs pour les nouveaux venus.

Le prix moyen d’achat des appartements individuels est de 4.688 euros par mètre carré dans le quartier de Mitte. Centraux, pourvus de l’ensemble des facilités et avec un standard de vie élevé, ils attirent des investisseurs avec d’importants capitaux. Enfin, les logements individuels sur la Speckgürtel, périphérie de Berlin, offrent avantages et équipements.

Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, de nombreux immeubles berlinois sont aujourd’hui transformés en co-propriétés. En outre, des « zones de protection » („Milieuschutzgebiet“) permettent désormais de soumettre les transformations d’appartements de location à appartements d’habitation à l’approbation de l’arrondissement dans lequel se situe ce dernier. Il existe 46 zones sous protection à ce jour. Elles concernent 750.000 habitants, 13 se trouvent à Pankow et 9 dans l’arrondissement Friedrichshain-Kreuzberg. D’ici le milieu de l’année 2019, 13 nouvelles zones sont appelées à voir le jour. Elles se situeront entre autre à Mitte, Tempelhof-Schöneberg et Reinickendorf.

Un projet de loi visant l’ajustement locatif („Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG“) a été adopté le 05.09.2018 par le Cabinet fédéral. Il concerne les règles concernant sur la fixation du montant du loyer en début de période louée et aura d’importantes conséquences sur le marché immobilier berlinois.

Dans l’objectif de réguler ce marché en ébullition, le frein au loyer („Mietpreisbremse“) a pour but d’obliger les bailleurs à informer le locataire, en amont de la signature du contrat de location, des loyers précédants de l’appartement. Après quoi, le bailleur aura la possibilité de proposer un loyer (conformément à la réglementation en vigueur : § 556e Abs. 1 BGB), inférieur au frein au loyer imposé. L’augmentation du loyer doit être expliquée par le bailleur.

Si ces informations ne sont pas fournies, le locataire a la possibilité de réclamer un loyer inférieur à ceux autorisés par le frein aux loyers. Il correspond à un maximum de 10 % supérieur à des logements situés dans des environnements comparables. En cas d’exceptions, et dans le cadre imposé par les textes de lois, les conditions doivent être remplies afin de ne pas se placer en défaut. La procédure du dépôt de plainte des locataires sera également simplifiée.

En cas de transformations dans l’appartement, le projet de loi  impose  des règles protégeant le locataire d’une potentielle expulsion et protège les coûts engagés. Le prix des modernisations ne pourra être transféré à un montant supérieur à 8% sur le loyer. Cela concerne tout particulièrement les emplacements avec des logements abordables. Ce montant s’élevait auparavant à 11%. La procédure de calcul de ces coûts sera également simplifiée. Le montant s’élève à 3 euros par mètre carré pour des modernisations inférieures à 6 ans. Les modernisations extérieures („Herausmodernisieren“) doivent imposer les directives administratives. Effectif à partir du 01.01.2019, le projet de loi peut encore subir des modifications.

Croissance économique à Berlin en 2019

Les évolutions positives et l’attractivité de la ville encourage des évolutions dynamiques du marché de l’investissement. Berlin est recherchée pour ses espaces de travail attractifs et des emplacements enviés. La demande pour des locaux de travail est également extrêmement haute. L’économie poursuivant sa solide voie, l’immobilier profitera certainement de ces répercussions positives.

Evolution du chômage

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Tendances du marché immobilier Berlin pour 2019