Investir dans un terrain nu en Allemagne

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Pourquoi investir dans un terrain nu en Allemagne ?

L’Allemagne est aujourd’hui un marché en pleine santé qui rassure par ses indicateurs économiques. Un taux de croissance au delà de la moyenne européenne, un taux d’endettement faible et un chômage au plus bas créent des conditions idéales pour un investissement dans un terrain en Allemagne, qu’il soit agricole, constructible, viabilisé ou non.

Des villes comme Berlin, Hamburg ou Leipzig sont devenus de véritables pôles d’attraction pour des talents du pays et de l’Europe entière. Le marché à location et à la vente actuel est saturé, poussant les communes à chercher des solutions. Une de ces solutions passe par la construction de nouveaux logements neufs. Ces nouveaux logements passent notamment par la réhabilitation d’anciennes friches industriels considérés auparavant comme inhabitables créant de belles opportunités de plus-value.

Des terrains agricoles en périphérie de villes attirent également le regard même si le retour sur investissement est plus incertain. En effet, un terrain agricole peut seulement devenir constructible sur avis de la commune en fonction de ses besoins. La possibilité de plus-value existe donc mais elle peut venir après de longues années.

En terme de fiscalité, l’Allemagne de distingue par un dispositif plus léger par rapport à l’hexagone. L’ISF est inexistant pour les résidents, l’impôt foncier est au plus bas, et l’exonération sur la plus-value à la revente possible après 10 ans.

Quels sont les critères à considérer?

Un terrain nu est par définition vierge. Il se définit donc par sa grande versatilité. Toutefois, il existe comme en France des limitations dans l’usage qui peut-être fait ce terrain.

Il est impératif de consulter le cadastre pour voir les antécédents du terrain et récolter de précieuses informations. Le cadastre peut par exemple dire si le terrain à été utilisé par des exploitations industrielles lors d’occupations précédentes. Le sol peut être alors contaminé et être impropre à la construction. Le cadastre peut aussi vous renseigner sur un éventuel droit de passage des voisins ou d’un exploitant agricole sur le terrain. L’humidité du sol ou la proximité d’une nappe phréatique peut également entraîner des coûts supplémentaires si il faut augmenter l’isolation des fondations. Il faut également s’adresser impérativement à la commune pour prendre connaissance des aménagements à venir, qui peuvent augmenter ou diminuer la valeur du terrain. La commune peut aussi vous signifier d’éventuelles restrictions. Il existe peut-être certaines normes locales à respecter surtout dans le cas de villages de charme qui limitent le nombre d’étages ou même la surface constructible. Si le terrain n’est pas encore viabilisé, attention de bien vérifier si le contrat prévoit déjà le raccordement et qui doit supporter les frais. Une offre à prix plus bas qu’attendu peut vouloir dire que l’un de ces critères n’est pas en faveur de l’acheteur.

Dans le cas d’un investissement dans un terrain en Allemagne qui aura pour vocation à accueillir des activités industriels ou commercials, la commune peut également avoir son mot à dire sur le type d’activités. Des facteurs environnementaux peuvent par exemple exclure certaines activités polluantes ou nuisibles à s’installer trop près du centre-ville, de certaines habitations ou d’une zone protégée. Là encore, une étude approfondie des projets de la commune est de mise.

La règle d’or « emplacement, emplacement, emplacement » s’applique toujours ici même si dans le cas d’un plus grand projet de développement, il s’agit parfois plus d’un pari sur le devenir de l’emplacement que sur sa valeur actuel. Dans le cas d’habitations, la proximité d’écoles, de supermarchés et de centres de loisirs vont faire la différence. Si le terrain est destiné à devenir commercial ou industrielle, son accessibilité pour les clients, employés ou prestataires seront la priorité. De même, un bel emplacement auparavant considéré comme inconstructible peut le devenir en cas d’extension de la commune. Les possibilités de plus-value augmentent alors fortement dans ce cas là, pour peu qu’on dispose d’informations proche du terrain permettant de faire le bon placement au bon moment.

Enfin, faites attention aux prestataires que vous choisissez dans le cas d’un terrain constructible. La faillite d’une ou de plusieurs des entreprises travaillant sur votre chantier peut vouloir dire des mois de retard sur le projet et autant de pertes pour votre placement. Notre agence peut vous aider à choisir les meilleurs partenaires pour mener votre investissement dans un terrain en Allemagne à bien.

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